マンション売却でかかる費用、手数料、シミュレーションまで徹底解説

はじめに

マンションを売却すると収入だけでなく費用がかかります。

• どういった費用がかかるの？
• 最終的に手元にいくら残るの？
• 費用を節約する方法はある？
• 税金はどれくらい？いつ払うの？

特に初めてマンションを売却する人は費用や税金が気になるはずです。
この記事では、マンション売却でかかる費用だけでなく、具体的なシミュレーション、節約や注意点まで詳細に解説します。

マンション売却を考えている方は、かかる費用や必要な準備などイメージして頂けるはずですので、是非参考にしてください。

マンション売却にかかる費用

図表１はマンション売却に通常かかるもの、状況によってかかるものを一覧でまとめたものです。

マンション売却時の費用の多くは、仲介手数料や売却後の利益にかかる不動産譲渡税です。それぞれ解説します。

マンション売却の仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社の売買仲介業務に対する報酬です。売買契約成立に対する成功報酬ですので、結果的に売却できなかった場合は必要ではありません。

仲介手数料の計算方法

図表２は仲介手数料の速算式を表にしたものです。

取引金額	仲介手数料の速算式
200万円以下	5％
200万円超え400万円以下	4％+2万円
400万円超え	3％+6万円

この計算式は、仲介手数料の上限を示したもので、仲介手数料には消費税（10％）がかかります。

仲介手数料の早見表

図表３は売買金額に応じた仲介手数料をまとめたものです。

売買金額	仲介手数料額（うち消費税額）
500万円	23.1万円（2.1万円）
1,000万円	39.6万円（3.6万円）
2,000万円	72.6万円（6.6万円）
3,000万円	105.6万円（9.6万円）
4,000万円	138.6万円（12.6万円）
5,000万円	171.6万円（15.6万円）
6,000万円	204.6万円（18.6万円）
8,000万円	270.6万円（24.6万円）
1億円	336.6万円（30.6万円）

仲介手数料の上限額ですので、不動産会社によっては異なる手数料体系をとっていることもあります。

仲介手数料の支払うタイミングとしては、売買契約時と引渡し時にそれぞれ半金を支払う会社が多いです。

印紙税

課税文書を作成した場合、印紙税を支払うことが法律上規定されています。
不動産売買契約が課税文書にあたり取引金額によって税額は異なります（図表４）。

契約金額	印紙税額 （　）内※軽減税率
10万円超え50万円以下	400円 （200円）
50万円超え100万円以下	1,000円 （500円）
100万円超え500万円以下	2,000円 （1,000円）
500万円超え1,000万円以下	1万円 （5,000円）
1,000万円超え5,000万円以下	2万円 （1万円）
5,000万円超え1億円以下	6万円 （3万円）

※令和6年（2024年）3月31日までに作成される不動産の譲渡に関する契約書については、記載された契約金額に応じ印紙税額が軽減されています。

　印紙税額一覧表（国税庁）

登記費用

売却時の状況によって抵当権抹消登記、住所変更登記の登記費用がかかる場合があります。

抵当権抹消登記費用

住宅ローン返済中の物件を売却するには、住宅ローンを完済し、対象不動産に設定されている抵当権を抹消する必要があります。

マンションの場合、土地1筆、建物1棟であれば2,000円の登録免許税と司法書士報酬がかかります。
これに加え、謄本を取得する必要がある場合は、別途若干の費用がかかります。

なお、抵当権抹消手続を司法書士に依頼せず自ら行う場合は、司法書士報酬は必要ありません。

住所変更登記費用

住所変更登記は、住民票の住所と登記簿上の住所が異なる場合に必要となります。

不動産売却では、売主が登記簿上の売主かどうかを印鑑証明書上の氏名と住所で確認します。
もし印鑑証明書上の住所と登記簿上の住所が不一致だと、売主が登記簿上の名義人であることが証明できません。

ですので、売却にあたって住民票の住所と登記簿上の住所を一致させる必要があります。

ローン繰上完済にかかる手数料

住宅ローン返済中に売却する場合は、ローン全額を繰り上げ返済するための手数料が必要となります。

手数料は1〜3万円程度の金融機関が多く、金利タイプや返済方法でも異なります。なかには無料の金融機関もあります。
参考にauじぶん銀行と三井住友銀行の手数料体系を紹介します。

その他の費用

その他引越し費用や状況によってはリフォームやハウスクリーニングの費用などがかかる場合があります。

引越し費用

入居中の売却であれば引っ越し費用がかかりますが、タイミングによって変わります。

・繁忙期：3月～4月上旬　
　※その他8月下旬～10月、12月下旬も比較的多い
・通常期（閑散期）：5月～2月

引越し料金の設定は、繁忙期が高く、値引き交渉がしづらい一方、通常期は安い傾向です。
また、平日の午前は引越し件数が少なく、料金交渉がしやすいでしょう。

なお、住み替えで新居が決まる前に売却をすすめるパターン（売り先行）の場合、一旦仮住まいへの引越し、その後新居への引越しと2回必要となる点に注意してください。

リフォームやハウスクリーニング費用

マンション売却時にリフォームやハウスクリーニングをする場合の費用です。

• 見た目を良くする
• 売れやすくする
• 高値売却（付加価値をつける）
• サイトや物件資料掲載がよくなる
• 販売期間を短くする
• 買主の値引き交渉をしにくくする

こういった目的で実施することが考えられますが、物件の需要（売れやすさ）などを考慮し、慎重に判断することが大切です。

ハウスクリーニングの料金相場は図表５の通りです。

間取り	価格帯
１R・１K	2万～3万5,000円
１DK・２K	2万5,000～4万円
１LDK・２DK	3万～5万円
２LDK・３DK	3万5,000～6万円
３LDK・４DK	4万～7万5,000円

その他、作業のしやすさ、汚れの程度、駐車場の有無などが見積もり金額に影響します。
なかには㎡単価での見積もり（700～900円/㎡）の業者もあります。

不動産譲渡税

マンションを売却し利益が出た場合、不動産譲渡税がかかります。
不動産の譲渡によって得た譲渡所得は、給与所得など他の所得とは分けて計算する「分離課税」が適用されます。

不動産譲渡税の計算方法

譲渡所得税 ＝ 譲渡所得　×　税率

譲渡所得
譲渡収入（売却収入）- 譲渡費用 – 取得費用

※譲渡費用：マンションを売るときにかかった費用
※取得費用：マンションを購入する時にかかった費用

税率
税率はマンションの所有期間によって変わります。

譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）
　（国税庁）

マンション売却の際の控除・特例

不動産を譲渡した際の譲渡所得税についていくつか特例があります。

• 居住用財産を譲渡した合の3,000万円の特別控除の特例
• マイホームを売った時の軽減税率の特例
• 特定の居住用財産の買換えの特例
• 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
• マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
• 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

それぞれ適用要件をみたす必要があります。
税理士や不動産会社に相談しながらすすめましょう。

マイホームを売った時の特例
　（国税庁）

【図解付】マンション売却時の税金・利益・計算方法を分かりやすく解説

目次はじめにマンション売却でかかる税金印紙税不動産売買にかかる印紙税額（図表1）電子契約ではかからない登録免許税不動産譲渡税譲渡所得の計算方法譲渡価格取得費…

不動産売却後の確定申告の税理士費用

マンション売却後に譲渡益が出て確定申告を税理士に依頼した場合、費用がかかります。

税理士や売却益の額によっても変わりますが、2,000～3,000万円までの売却益であれば、10～20万円程度が相場となります。

費用の支払い時期

マンション売却でかかる費用はどのタイミングで必要になるでしょうか。
支払い時期について図表6にまとめました。

費用	支払い時期
仲介手数料	売買契約時・引渡し時 （半金ずつ）
印紙税	売買契約時
登記費用	引渡し時
ローン繰上完済手数料	引渡し時（繰上完済時）
不動産譲渡税 （譲渡所得税・特別復興所得税）	売却の翌年 2月16日～3月15日
不動産譲渡税 （住民税）	売却の翌年6月以降

売却時に戻ってくる費用

マンション売却には、かかる費用だけでなく戻ってくるものもあります。

住宅ローン保証料

住宅ローン保証料は、住宅ローン契約時に金融機関が指定する保証会社を利用するために支払う費用です。

保証料を借入時に一括で支払っている場合、当初の返済期間より早く完済した場合、返済時期に応じて保証料が返還されます。

火災保険料

マンションにかけていた火災保険は、売却によって必要がなくなります。
火災保険料を5年、10年と一括払いをしている場合、契約期間に応じて火災保険料が一部返金されます。

火災保険の解約手続きは忘れずに行いましょう。

マンション売却後に手元の残るお金をシミュレーション

最後に、マンションを売却後にどれくらい手元に資金が残るかを１つの事例でシミュレーションしました。

• 売却収入（①）
  • 3,500万円
• 住宅ローン残高（②）
  • 2,400万円
• 売却にかかる費用（③）
  • 仲介手数料：122.1万円
  • 印紙税：1万円
  • 登記費用（抵当権抹消）：2万円
  • ローン完済手数料：3.3万円
  • 不動産譲渡税：0円
    （※3,000万円控除の特例適用前提）
• 費用合計：128.4万円

マンション売却にかかる費用を節約できる？

マンション売却にかかるさまざまな費用ですが、減らすことはできるのでしょうか？

仲介手数料

仲介手数料が安い会社

費用の多くを占める仲介手数料ですが、不動産会社によって正規（上限）手数料とは異なる料金体系の会社もあります。

また、住み替え時の売却と購入で同じ不動産会社を利用する場合など、仲介手数料の値引き交渉も可能かもしれません。

ただ仲介手数料を安くしたいとしても、それだけで不動産会社を選ぶのはやめましょう。

仲介手数料が安い反面、かけられる広告費や他の物件ほど力をいれてもらえない可能性もあります。

仲介手数料以上に、より確実に、より高く売却できる不動産会社かが大切です。

大手から中小不動産会社までさまざまあるなか、まずは信頼して任せられる会社、担当者を第1優先として、仲介手数料は選択基準の１つくらいに考えていたほうがよいと考えます。

買取

マンションを売却する方法として、仲介以外に買取という方法があります。
買取は、不動産会社や買取事業者に直接売却する方法で仲介手数料がかかりません。

ただし、売却金額は一般の買主に売却する仲介と比べて低くなることがほとんどです。

仲介手数料以上に売却収入が減ってしまうのは本末転倒です。

マンションを個人間で売買

不動産の個人間売買では仲介手数料を払わなくてよい反面、制約やリスクがあります。

身内などに売却する場合は別として、まずできるだけ高く買ってくれる買主をどう見つけるかの問題があります。

また、一般の個人間で行われる売買契約、重要事項説明の内容や説明が十分でないと、トラブルや紛争のリスクが大きくなります。

不動産会社に仲介を依頼する意味は、買主を見つける、売却手続きをサポートするだけでなく、取引後の紛争やトラブルを回避するというリスクヘッジの点もあります。

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抵当権抹消手続きを自分でする

一般的には司法書士に依頼することの多い抵当権抹消手続ですが、自分ですることで費用を節約することもできます。
抵当権抹消手続きは以下のとおりです。

STEP1:必要書類を準備

• 登記申請書
• 登記済証または登記識別情報
• 登記原因証明情報または弁済証書
• 抵当権抹消の委任状

登記申請は権利者（所有権者）と義務者（抵当権者）が共同で行うことが原則ですが、抵当権抹消は一般的に、金融機関から送られてくる委任状を用いて所有者が行います。

STEP2：登記申請書に記入

登記申請書は法務局もしくはインターネット上でダウンロードできます。

記載例も用意されていますし、書き方で分からない点は法務局の窓口で聞くこともできます。

不動産登記の申請書様式について
　（法務局）

STEP3:管轄の法務局へ申請

必要書類、申請書の記入ができれば、法務局へ申請します。
申請後、書類の審査に1～10日程度かかります。

引越し時期をオフシーズンにする

引っ越し費用を節約するために、引越し時期をオフシーズンにしたり、平日の午前など値引き交渉をしやすい時間帯を選ぶことが考えられます。
引越し業者を選ぶ際は、必ず相見積もりをとって料金交渉をしましょう。

特例を活用し税金の負担を減らす

マンション売却で利益が出て不動産譲渡税がかかる場合でも、さまざまな特例が活用できる場合があります。
不動産会社や税理士に相談しながらすすめていきましょう。

無駄な費用をかけない

マンションをより確実、より高く売却するために対策する費用として以下のようなものが考えられます。

• ハウスクリーニング
• リフォーム・部分補修
• ホームステージング
• 既存住宅売買瑕疵保険

ホームステージング
家具や小物、照明、装飾などで部屋を演出し、物件の魅力を高めることで売却しやすくする手法

既存住宅売買瑕疵保険
中古住宅の検査と保証がセットになった保険で、買主からすると中古マンションの状態や欠陥について安心感を得ることができます。
検査料と保険料が必要です。

不動産会社のなかには瑕疵保険やホームステージングなどを独自のサービスとして提供している会社もあります。

ただこういった費用をかけるかは、費用対効果をしっかりと見極める必要があります。

まとめ

マンション売却にかかる費用について解説してきました。

マンションを売却するにあたって費用がどれくらいかかるか、税金の負担はあるか、特例や軽減税率などが活用できないか、ある程度の目安をもってすすめることが大切です。

住み替えに伴う売却だと、新居の資金計画にも影響します。
是非参考にしてください。