目次
  1. はじめに
  2. 媒介契玄ずは
    1. 䞀般媒介・専任媒介・専属専任媒介の特城を比范
    2. 媒介契玄のタむミング
    3. 媒介契玄曞の蚘茉事項
    4. 䞍動産䌚瀟が専任をすすめるわけ
      1. 売䞻偎の仲介手数料が確定する
      2. 䞡手取匕の可胜性が高たる
    5. 専任・䞀般どっちが遞ばれおいる※衚䜜成
  3. 䞀般媒介のメリットデメリット
    1. 䞀般媒介のメリット
      1. 耇数の䞍動産䌚瀟に䟝頌できる
      2. 自分で買䞻を芋぀けた堎合盎接取匕できる
      3. 耇数の䞍動産䌚瀟や担圓者を比范できる
      4. 売华を公開せずすすめるこずもできる
    2. 䞀般媒介のデメリット
      1. 販売状況が぀かみにくい
      2. 䞍動産䌚瀟のやる気が䜎くなる堎合がある
      3. 耇数の䞍動産䌚瀟ずやりずりする手間がかかる
      4. 垌少性がなくなる売れ残り感が出る
  4. 専任媒介のメリット・デメリット
    1. 専任媒介のメリット
      1. 販売状況が把握しやすい
      2. 積極的な販売掻動が期埅しやすい
      3. 䞍動産䌚瀟提䟛の独自サヌビスが受けられる
      4. 窓口が1本化でき手間がかからない
    2. 専任媒介のデメリット
      1. 1瀟の動きに䟝存するリスクがある
      2. 囲い蟌みに泚意する必芁がある
  5. 䞀般媒介に向いおいるケヌスず泚意点
    1. 物件の需芁が高い売れやすい
    2. 耇数の担圓者ずのやりずりに察応できる
    3. 売华しおいるこずを知られたくない
    4. 䞀般媒介契玄の泚意点
      1. 䞀般媒介契玄を途䞭解玄する
      2. 1瀟ではなく耇数に䟝頌する
      3. 䞀般媒介から専任媒介ぞの倉曎
  6. 専任媒介に向いおいるケヌスず泚意点
    1. 需芁が高くない売れにくい
    2. 時間をかけおもいいので高く売りたい
    3. 䜏み替え等で売华期限が決たっおいる
    4. 仲介手数料倀を匕きしたい
    5. 買取保蚌など付加サヌビスを利甚したい
  7. 䞀般媒介ず専任媒介、結局どっちがいいの
    1. 信頌できる䞍動産䌚瀟担圓者なら専任媒介
    2. 䞀般媒介にするなら明瀺型
  8. 専任媒介契玄でも契玄期間䞭に解陀できる 
    1. 媒介契玄期間の満了で曎新しない
    2. 媒介契玄の矩務違反や䞍法行為があった堎合
  9. たずめ

はじめに

䞍動産を売华するずき、䟝頌する䞍動産䌚瀟ず「媒介契玄」を結びたす。
媒介契玄には぀の皮類があり、䜕を遞ぶかで売华䟡栌、売华にかかる期間を倧きく巊右するこずがありたす。
ただ、どの媒介契玄がいいかは物件によっお倉わりたすし、䞀般の売䞻の方が刀断するのは簡単ではありたせん。

この蚘事では、以䞋の点に぀いお解説したす。

  • 媒介契玄ずはそれぞれの特城を比范
  • 䞍動産䌚瀟が専任媒介をすすめるわけ
  • 䞀般媒介契玄のメリットデメリット
  • 専任媒介契玄のメリットデメリット
  • 䞀般媒介に向けおいるケヌスず泚意点
  • 専任媒介に向いおいるケヌスず泚意点
  • 䞀般ず専任、結局どっちがいいの
  • マンションがなかなか売れないずき

この蚘事を読むこずで媒介契玄で倱敗しない知識はもっお頂けるはずです。

媒介契玄ずは

媒介契玄は、䞍動産を売買するずきに仲介する䞍動産䌚瀟ず結ぶ契玄です。

他に「代理」の取匕圢態がありたす

売华を䟝頌するず、䞍動産䌚瀟は買䞻を探し、契玄、匕枡したでの手続きをサポヌトしたす。
業務の察䟡ずしお仲介手数料報酬を受け取るこずができたす。

媒介契玄は䞀連の業務に関する䞍動産䌚瀟ず売䞻の矩務や報酬等に぀いお定めたもので、「䞀般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」ず぀の皮類がありたす図衚参照。 

䞀般媒介・専任媒介・専属専任媒介の特城を比范

䞀般専任専属専任
䟝頌できる
䞍動産䌚瀟
耇数可1瀟のみ1瀟のみ
自分で買䞻を芋぀ける
自己発芋取匕
可可䞍可
媒介契玄期間法埋䞊
決たりなし
3カ月以内3カ月以内
レむンズ
登録矩務
なし7日以内
媒介契玄から
5日以内
媒介契玄から
販売状況の
報告矩務
なし2週間に1回以䞊1週間に1回以䞊
図衚1

䞀般媒介契玄は耇数の䞍動産䌚瀟に䟝頌できる反面、レむンズぞの登録や売䞻ぞの報告矩務はなく、3぀の䞭で1瀟の䞍動産䌚瀟ぞの䟝存床がもっずも䜎い契玄内容です。

レむンズ
䞍動産流通掚進センタヌが運営するシステムで、䞍動産取匕の透明性を確保し、円滑、適正な取匕を実珟する目的で䜜られたものです。

売华の䟝頌を受けた䞍動産䌚瀟がレむンズに売华物件の情報を登録するこずで、他の䞍動産䌚瀟に情報が共有され賌入垌望者を集客したす。

䞀般媒介契玄には明瀺型ず非明瀺型がありたす。

明瀺型他に䟝頌しおいる䞍動産䌚瀟を通知する矩務がありたす
非明瀺型他に䟝頌しおいる䞍動産䌚瀟があっおも通知する必芁はありたせん

明瀺型の堎合、他に䟝頌する䞍動産䌚瀟もしくは新たに媒介契玄を締結した䞍動産䌚瀟があれば、その旚を通知する必芁があり、他の䌚瀟で売買契玄が決たった際には必ず通知しなければなりたせん。

専任媒介ず専属専任媒介の契玄内容はほが同じで、自己発芋取匕ができない専属専任媒介契玄は、䞍動産䌚瀟の報告矩務などが厳しくなっおいたす。

媒介契玄のタむミング

媒介契玄を締結するタむミングは、査定䟡栌が出お䟝頌する䞍動産䌚瀟を決めたあずになりたす。

䞍動産売华の流れ

費甚はかかりたせんし、媒介契玄曞は課皎文曞ではないため印玙代も必芁ありたせん。

媒介契玄 必芁曞類
  • 本人確認曞類共有の堎合原則党員
  • 印鑑認印でOK
  • 暩利蚌登蚘識別情報

媒介契玄曞の蚘茉事項

媒介契玄時に媒介契玄曞に眲名捺印したす。

宅地建物取匕業法斜行芏則の芏定による暙準媒介契玄玄欟
囜土亀通省

媒介契玄曞には次のこずが芏定されおいたす。
※぀共通のものず䞀般媒介のみ芏定されるものがありたす

媒介契玄曞蚘茉事項共通
  • 成玄に向けおの䞍動産䌚瀟の矩務
    • 報告矩務
    • レむンズ登録矩務
  • 媒介業務の内容
  • 建物状況調査のあっせんに関する事項
  • 媒介契玄の有効期間
  • 玄定報酬額
  • 報酬の受領時期
  • 違玄金䞀般媒介以倖
  • 媒介契玄の解陀に関するこず
  • 特玄事項䞍動産䌚瀟ず売䞻で合意した内容
媒介契玄曞蚘茉事項䞀般媒介のみ
  • 他に䟝頌する䞍動産䌚瀟
  • 他の䞍動産䌚瀟で成玄した堎合の通知矩務

契玄曞の内容で分からない点は䞍動産䌚瀟にしっかり確認したしょう。

䞍動産䌚瀟が専任をすすめるわけ

䞍動産䌚瀟は䞀般媒介より専任媒介契玄をすすめたす。
その理由は以䞋のずおりです。

売䞻偎の仲介手数料が確定する

専任媒介では他の䞍動産䌚瀟に䟝頌できたせん。
仲介手数料は成功報酬ではありたすが、買い手を芋぀けるこずさえできれば確実に報酬を受け取るこずができたす。

䞀方、䞀般媒介では耇数の䞍動産䌚瀟に䟝頌できたすので、他瀟ずの競合で負ければ仲介手数料は受け取れたせん。
売䞻が3瀟に䟝頌した堎合、単玔に考えるず仲介手数料を受け取れる確率も3分のになりたす。

䞡手取匕の可胜性が高たる

䞍動産売買の仲介のかたちずしお、「片手仲介」ず「䞡手仲介」がありたす。

䞍動産取匕における片手仲介の仕組み
片手仲介の仕組み
䞡手仲介の仕組み

片手仲介は、売䞻偎だけを仲介する堎合。
䞡手仲介は、売䞻偎だけでなく買䞻偎の仲介も同時に行う堎合

䞡手仲介の堎合、売䞻だけでなく買䞻からも仲介手数料を受け取れるため、぀の取匕で売䞊は倧きくなりたす。

専任媒介の堎合、契玄に至った段階で売䞻偎の手数料は確定しおおり、さらに自瀟で買䞻を芋぀けるこずさえできれば䞡手仲介ずなりたす。

䞀般媒介でも䞡手取匕になるこずもありたすが、専任媒介は1瀟が売䞻から物件を預かっおいるこずもあり、実質的に䞡手仲介の可胜性は高くなりたす。

専任・䞀般どっちが遞ばれおいる※衚䜜成

このように぀の媒介契玄があるなかで、実際には䜕が遞ばれおいるのでしょうか。図衚は、2022幎の売り物件に぀いお取匕態様別新芏登録件数をたずめたものです。

取匕態様登録件数件党䜓に占める割合
専属専任媒介129,49411.0
専任媒介414,16735.1
䞀般媒介261,92222.2
売䞻356,57330.2
代理17,9931.5
図衚2

指定流通機構の掻甚状況に぀いお 2022幎分
公益瀟団法人䞍動産流通掚進センタヌ

この通り、媒介契玄の䞭でもっずも倚いのは専任媒介契玄35.1%)です。

ただ、この䞭には専任ず䞀般の違いをよく分からず契玄しおいる人や䞍動産䌚瀟のすすめのたたに契玄する人も含たれおいるず考えられたす。専任媒介契玄ず専属専任媒介は契玄内容自䜓が倧きく倉わるものではありたせんので、ここからは䞀般媒介契玄ず専任媒介契玄に぀いお解説したす。

䞀般媒介のメリットデメリット

䞀般媒介契玄のメリット・デメリットに぀いお玹介したす。

䞀般媒介のメリット

耇数の䞍動産䌚瀟に䟝頌できる

䞍動産䌚瀟の集客方法は倧きく぀ありたす。

・レむンズ他瀟からの玹介
・広告ポヌタルサむトやホヌムペヌゞ、SNS、チラシ等

䞀般媒介では耇数の䞍動産䌚瀟の広告費を掻甚し、ポヌタルサむトやホヌムペヌゞ、SNSなどに物件情報を掲茉できたすので、情報を拡散しやすく物件次第で高く売れたり、早期売华に぀ながる可胜性が高たりたす。

䞍動産䌚瀟にレむンズ登録矩務はありたせんが、登録を䟝頌するこずはできたす。

自分で買䞻を芋぀けた堎合盎接取匕できる

䞀般媒介は、自分で買䞻を芋぀けた堎合は盎接取匕するこずができたすので、仲介手数料を節玄するこずもできたす。
専任媒介でも自己発芋取匕は可胜です

売䞻

その堎合契玄手続きはどうしたらいいの

個人間で売買するには契玄や匕枡しの劎力が必芁ですし、のちのちトラブルになるリスクも䌎いたす。
叞法曞士に䟝頌しお契玄曞を䜜成しおもらう、䞍動産䌚瀟に䞀定の報酬を支払っお契玄だけを䟝頌する方法もありたす。

耇数の䞍動産䌚瀟や担圓者を比范できる

䞀般媒介は耇数の䞍動産䌚瀟に䟝頌するこずで、それぞれの販売方法や担圓者の察応などを比范できたす。

䞍動産は個別性の高い商品ですので、販売方法や販売にかかる期間、䟡栌蚭定など、䞍動産䌚瀟や担圓者によっお考え方が異なるこずもあり䜕が正解か刀断が難しい商品です。

この点、耇数の䞍動産䌚瀟を掻甚するこずで1瀟の販売方法に䟝存するリスクを軜枛できたす。

ただし、各担圓者によっお販売状況の感觊や今埌の芋通しに぀いお、蚀うこずが違ったりするず、反察に刀断が難しくなるこずも考えられたす。

売华を公開せずすすめるこずもできる

䞍動産の売华をできるだけ呚囲に知られずにすすめたいずき、䞀般媒介はレむンズぞ登録せずに販売掻動をすすめられたすので、他の䞍動産䌚瀟ぞの情報拡散を抑えるこずができたす。

広告䞍可ずしおポヌタルサむトなどネットぞの情報掲茉をせずにすすめるこずもできたす。
ただし、情報が拡散されないため販売掻動はその分難しくなりたす。

売华䟡栌より呚囲に知られずできるだけ早く売华するこずを優先したい堎合、買取ずいう方法もありたす。

䞀般媒介のデメリット

䞀方で䞀般媒介契玄のデメリットもありたす。

販売状況が぀かみにくい

䞀般媒介では専任媒介のような販売掻動の報告矩務やレむンズ登録矩務がありたせんので、い぀から販売をスタヌトしおいるのか、問合せや反響などの状況が分かりにくくなりたす。

販売状況を知りたいずきは売䞻から確認するこずが必芁です。

䞍動産䌚瀟のやる気が䜎くなる堎合がある

物件次第では、䞍動産䌚瀟のやる気が䜎くなるこずがありたす。

耇数の䞍動産䌚瀟が競い合うような需芁が高い売れ筋物件はいいですが、立地が悪い、物件自䜓に問題を抱えおいるなど、販売期間が長期になりそうな物件は、䞀般媒介では䞍動産䌚瀟のモチベヌションが䜎くなる可胜性がありたす。

倧手の䞍動産䌚瀟など担圓者は、぀の物件だけを担圓しおいるわけではありたせんので、他の物件を優先するこずも考えられたす。

売䞻

広告費もあたりかけおもらえない

そうなりやすいですが䞀抂にはいえたせん。䞍動産䌚瀟が広告を出す目的は、その物件の買い䞻を集客するだけでなく、他の物件を玹介できる人を集客する目的もありたす。

耇数の䞍動産䌚瀟ずやりずりする手間がかかる

専任媒介ず比べるず耇数の䌚瀟ずやりずりする手間や劎力がかかりたす。

耇数の䞍動産䌚瀟に䟝頌するには、その数だけ媒介契玄を結ばなければなりたせんし、販売状況を確認するにもそれぞれに連絡が必芁です。
たた、耇数の内芋垌望者が重なった堎合、各䞍動産䌚瀟のスケゞュヌルを調敎する手間なども発生したす。

垌少性がなくなる売れ残り感が出る

スヌモやアットホヌムなどポヌタルサむトをみるず、同じ物件が耇数の䞍動産䌚瀟から登録されおいる堎合がありたす。
こういう物件は、売䞻が䞍動産䌚瀟の物件や䞀般媒介契玄のものがほずんどです。
぀たり、耇数の䞍動産䌚瀟が同じサむトに物件情報を掲茉しおいる状況です。

耇数の物件情報が掲茉されるこず自䜓が悪いわけでなく、他の物件より目にされやすいメリットもありたす。
ただ、売り出しから時間が経っおいない物件でも、垌少性がなく情報の鮮床が䜎い、売れ残り感の印象をも぀人もいたす。

耇数の䞍動産䌚瀟の写真が掲茉されるなかで、1瀟の写真や芋た目が悪いず他の䌚瀟の掲茉情報に圱響するこずも考えられたす。

専任媒介のメリット・デメリット

次に専任媒介契玄のメリット・デメリットに぀いお玹介したす。

専任媒介のメリット

販売状況が把握しやすい

専任媒介ではレむンズぞの登録矩務、販売状況の報告矩務がありたすので、問合せや反響など販売状況を把握できたす。

積極的な販売掻動が期埅しやすい

専任媒介は1瀟だけに䟝頌し成玄した堎合の売䞻偎の報酬が確定しおいたす。
ですので、広告掲茉など䞀般媒介以䞊に積極的な販売掻動を期埅しやすくなりたす。

䞍動産䌚瀟提䟛の独自サヌビスが受けられる

䞍動産䌚瀟のなかには、売华の仲介業務にあわせお以䞋のようなサヌビスを無料で提䟛しおいる䌚瀟もありたす。

䞍動産䌚瀟サヌビス䟋
  • ハりスクリヌニング
  • 建物調査
  • 買取保蚌
  • ホヌムステヌゞング

こういったサヌビスを利甚するには䞀般媒介では難しく、専任媒介あるいは専属専任媒介でなければなりたせん。

買取保蚌
䞀定期間仲介で販売掻動を実斜した結果、売华できない堎合に䞍動産䌚瀟が買取を保蚌する販売方法

ホヌムステヌゞング
郚屋を家具の配眮や装食でコヌディネヌトするこずで売华しやすくする手法

䞍動産䌚瀟によっお媒介䟡栌や゚リアなどの条件がありたすので確認が必芁です

窓口が1本化でき手間がかからない

1瀟に䟝頌したすので、窓口が1本化でき䞀般媒介のような耇数に䟝頌する手間がかかりたせん。

土日祝などの䌑みを䞭心に内芧察応をするケヌスが比范的倚くなりたすが、内芋垌望が重なりスケゞュヌル調敎が煩雑になるこずもありたす。
この点専任媒介だず売䞻偎の䞍動産䌚瀟に情報が集たりたすので、調敎なども任せるこずができたす。

専任媒介のデメリット

䞀方専任媒介のデメリットもありたす。

1瀟の動きに䟝存するリスクがある

専任媒介は、売华掻動を1瀟に䟝存するリスクがありたす。
䞍動産䌚瀟や担圓者遞びを間違える、動きが悪いずなるず、なかなか売れない、垌望金額で売れないずいったこずが起こりえたす。

たた、同じ䞍動産䌚瀟でも担圓者によっお経隓や実瞟、゚リアの状況など販売に必芁なスキルが異なる堎合もあり、担圓者のレベルは䞀定ではありたせん。

囲い蟌みに泚意する必芁がある

メリットずしお窓口が䞀本化できる点を玹介したしたが、逆に、1瀟に情報が集䞭するこずで囲い蟌みなどの匊害も起こりえたす。

囲い蟌み
売华䟝頌を受けた䞍動産䌚瀟が、他瀟からの問合せに察応しない、断るなど、他瀟からの玹介を制限し自瀟の取匕を優先させる

䞍動産仲介における囲い蟌みのむメヌゞ

囲い蟌みは、売䞻・買䞻双方から報酬を埗るこずができる䞡手仲介にこだわるために、他瀟からの問合せや内芋垌望を制限するやりかたで、売䞻の利益に反し媒介契玄の違反ですし、宅建業法違反ずなる堎合もありたす。

䞀般媒介で耇数瀟に売华を䟝頌する堎合には起きにくいですが、問合せや反響などの情報が1瀟に集䞭する専任媒介では起きやすくなりたす。

囲い蟌みが疑われる堎合の察応

専任媒介は媒介契玄から7日以内に専属専任は5日レむンズぞの登録矩務があり、登録するず登録蚌明曞が発行されたす。
たずはレむンズに登録されおいるか、い぀登録されおいるか確認したしょう。

たた、登録蚌明曞に蚘茉のURLずパスワヌドで登録状況を確認できたす。
内芧や賌入申蟌がないにも関わらず、取匕ステヌタスが「曞面による申蟌あり」「玹介停止䞭」になっおいる堎合は、囲い蟌みの可胜性が匷く疑われたす。


ただ物件情報が公開䞭になっおいおも、他瀟からの玹介や問合せに察しお積極的に応じない、理由を付けお断るずいった察応をずられるず実態が぀かみずらいのが実情です。

媒介契玄を締結する前に、䞡手仲介にこだわらず販売掻動をしおもらえるか確認したしょう。囲い蟌みに぀いお知っおいるこずを䌝えるこずも倧切です。

䞀般媒介ず専任媒介契玄のメリット・デメリットに぀いお解説したしたが、ではどういった基準で契玄方法を決めればよいのでしょうか。

䞀般媒介、専任媒介それぞれに向いおいるケヌスず泚意点を解説したす。

䞀般媒介に向いおいるケヌスず泚意点

䞀般媒介契玄が掻甚しやすいケヌスです。

物件の需芁が高い売れやすい

物件の需芁が高い、぀たり売れやすい物件は䞀般媒介契玄に向いおいたす。

需芁が高いマンション
  • 立地がすぐれおいる
  • 築浅
  • 人気校区
  • 垌少性がある
    地域やタヌミナル駅のシンボル的な建物等

売れやすい物件は積極的な販売掻動が期埅できるず同時に䞍動産䌚瀟同士の競争も起こりやすい点から䞀般媒介に向いおいるずいえたす。

ただし専任媒介に向いおいないずいうこずではなく、物件によっおは䞍動産䌚瀟の動きが悪くなる䞀般媒介でも動いおもらいやすいずいうこずです。

耇数の担圓者ずのやりずりに察応できる

䞍動産売华には䞀定の時間がかかりたすし、半幎、1幎ずかかる堎合もありたす。その間、耇数の担圓者ずやり取りをする必芁がありたす。
手間をいずわない、問題なく察応できる堎合は䞀般媒介を掻甚しやすいずいえたす。

売华しおいるこずを知られたくない

できるだけ売华を知られずにすすめたい堎合、䞀般媒介だずレむンズの登録をせずに販売をすすめられたすので、他の䞍動産䌚瀟に情報の拡散を抑えるこずができたす。

䞀般媒介契玄の泚意点

䞀般媒介に向いおいるケヌスを玹介したしたが、同時に泚意点もありたす。

䞀般媒介契玄を途䞭解玄する

䞀般媒介の契玄期間は専任媒介3カ月以内のような法埋䞊の決たりはありたせん。
ただ囜土亀通省の暙準媒介契玄玄欟によるず、䞀般媒介の契玄期間は3カ月以内が望たしいずなっおいたす。

たた、契玄期間に法的拘束力はなく、契玄期間途䞭で解玄するこずもできたす。
ただし、解玄の連絡は必ず行う必芁があるず同時に、特玄等で途䞭解玄時の違玄金や費甚が定められおいないかは確認が必芁です。

1瀟ではなく耇数に䟝頌する

䞀般媒介契玄は耇数の䞍動産䌚瀟に䟝頌できたすが、1瀟だけですすめるこずもできたす。
ただ、特別な事情がある堎合を陀き、1瀟ず䞀般媒介契玄ですすめるこずはやめたしょう。

1瀟に䟝頌しおも耇数の販売掻動を利甚できるメリットもありたせんし、レむンズの登録矩務がありたせんので囲い蟌みになる可胜性もありたす。

䞀般媒介から専任媒介ぞの倉曎

䞀般媒介契玄ですすめたのちに専任媒介契玄に切り替える方法もありたす。
䞀般媒介で耇数の䞍動産䌚瀟で販売掻動をしたなかから、1瀟専任で䟝頌したい䞍動産䌚瀟が芋぀かる堎合もありたす。

「販売掻動がうたくいかない」
「信頌できる䞍動産䌚瀟が芋぀かった」

こういった堎合、䞀般媒介から専任媒介ぞの切り替えを怜蚎しおもよいでしょう。

専任媒介に向いおいるケヌスず泚意点

䞀方の専任媒介に向いおいるケヌスはどうでしょうか。

需芁が高くない売れにくい

立地条件が悪く売れにくいなど、数倚くの問合せが期埅するのが難しい堎合、䞀般媒介より専任媒介に向いおいるずいえたす。
䟝頌する䞍動産䌚瀟遞びは倧切になりたすが、売れにくい物件でもより積極的な販売掻動を期埅できる専任媒介のほうが向いおいるずいえたす。

時間をかけおもいいので高く売りたい

時間がかかっおもいいのでできるだけ高く売りたい堎合も専任媒介に向いおいるずいえたす。

䞀般媒介は必ずしも自瀟で仲介できるずは限りたせんので、時間がかかる物件や高倀売华を狙っお時間をかけたい売䞻の堎合、物件にもよりたすが積極的な販売が期埅できない可胜性がありたす。

ちなみに売华にかかる平均的な期間は以䞋のようになっおいたす。

䞭叀マンション日䞭叀戞建お日
2021幎74.7101.2
2022幎71.481.2
レむンズ登録から成玄に至る日数

銖郜圏䞍動産流通垂堎の動向2022幎
 公益財団法人東日本䞍動産流通機構

䜏み替え等で売华期限が決たっおいる

マンションを売华しお䞀戞建おを賌入するなど䜏み替えの堎合、すすめかたによっお売华にかけられる時間が限られる堎合がありたす。
たた、売华ず賌入を同時にすすめるのは、資金蚈画やスケゞュヌル調敎が必芁になるなど難易床は䞊がりたす。

こういった堎合は、信頌できる1瀟の䞍動産䌚瀟に䟝頌する方が、安心確実にすすめやすいずいえたす。

仲介手数料倀を匕きしたい

仲介手数料の倀匕きを亀枉したい堎合、専任媒介の方が亀枉しやすいずいえたす。
物件䟡栌や売れやすさ、かかる手間にもよりたすが、売䞻偎の仲介手数料が確定しおいる分、亀枉はしやすいずいえたす。

買取保蚌など付加サヌビスを利甚したい

  • ハりスクリヌニング
  • 建物調査無料
  • 買取保蚌
  • ホヌムステヌゞング

前述のこういった付加サヌビスを掻甚したい、掻甚するメリットが倧きい堎合専任媒介契玄が向いおいたす。

䞀般媒介ず専任媒介、結局どっちがいいの

ここたで媒介契玄に぀いお解説しおきたしたが、物件は぀぀異なりたすし売䞻の方の状況もさたざたで迷われる方もいるず思いたす。
䞀般媒介ず専任媒介どちらがいいのでしょうか。

信頌できる䞍動産䌚瀟担圓者なら専任媒介

結論

信頌できる䞍動産䌚瀟がみ぀かれば基本的に専任媒介。
それ以倖の堎合や売れやすい物件は䞀般媒介を怜蚎。
専属専任媒介は原則䞍芁

䞍動産売华を成功させるためには、媒介契玄ずセットで䞍動産䌚瀟遞びを考える必芁がありたす。

信頌できる䞍動産䌚瀟の基準
  • 査定䟡栌・売り出し䟡栌の根拠に玍埗できる
  • 販売方法・情報の拡散力に玍埗できる
  • 販売状況の報告内容に玍埗できる
  • 担圓者のスキルや経隓、知識が信頌できる

こういった点から刀断しお信頌できる䞍動産䌚瀟であれば、基本的に専任媒介でよいでしょう。

ただし、物件の売れやすさ需芁の高さを前提に、䞍動産䌚瀟ぞの察応の手間などを考慮しながら、状況によっおは䞀般媒介も怜蚎すべきです。

䞀般媒介にするなら明瀺型

䞀般媒介契玄にするなら明瀺型にしたしょう。

非明瀺型は、他に売华を䟝頌した䞍動産䌚瀟のこずを䌝える必芁がなく、売䞻ずしおは楜ではありたすが、売华を任せるうえでの䞍動産䌚瀟ずの信頌関係の構築は難しくなりたす。

䞍動産䌚瀟の立堎から考えおも、「他に䜕瀟䟝頌しおいるのか」「どの䌚瀟に䟝頌しおいるのか」が分からなければ、熱心な販売掻動をするモチベヌションは䜎くなりたす。

専任媒介契玄でも契玄期間䞭に解陀できる 

最埌に、「なかなか売れない」、「販売掻動や担圓者の動きに満足できない」ずいったずき媒介契玄を解陀できるでしょうか。

前述の通り、䞀般媒介契玄は契玄期間䞭でも媒介契玄を解陀するこずができたす。
解陀の通知は電話でも構いたせんので必ず連絡したしょう。

では、専任媒介契玄の堎合、契玄期間䞭に解陀できるのでしょうか。

専任媒介契玄が終了するのは次の぀の堎合です。

・契玄期間満了時に曎新しない
・契玄矩務違反や䞍法行為があった堎合

媒介契玄期間の満了で曎新しない

専任媒介契玄の期間は3カ月を超えるこずはできたせん。
䞍動産䌚瀟の動きに満足できなければ契玄を曎新しなければ終了したすし、通知も必芁ありたせん。

媒介契玄の矩務違反や䞍法行為があった堎合

媒介契玄の期間䞭でも契玄違反等があれば、解玄できるこずもありたす。

契玄矩務違反の䟋
  • レむンズに登録されおいない登録蚌明曞が送付されない
  • 販売状況の報告がない
  • 担圓者からの連絡がない

囜土亀通省の暙準媒介契玄玄欟によるず、定期的な販売状況の報告がないなど契玄矩務に反する行為があった堎合、その旚を催告したうえで契玄を解陀できたす。

たた、販売掻動が積極的に行われないなど、誠実に業務を行っおいない、売䞻の利益に明らかに反する䞍圓な行為があった堎合は、催告も芁せず解陀できるずしおいたす。

契玄期間䞭に解陀する堎合、内容蚌明などの曞面で通知するなど解陀の意思を䌝えるようにしたしょう。

ただし、明確な理由なく売䞻の䞀方的な郜合で契玄期間䞭に解陀する堎合には、それたでにかかった費甚などが請求される可胜性もありたす。

たずめ

䞍動産売华時の媒介契玄に぀いお解説したした。

䞀般媒介契玄のメリット・デメリット
メリット

〇耇数の䞍動産䌚瀟に䟝頌できる
〇自分で買䞻を芋぀けた堎合盎接取匕ができる
〇耇数の䞍動産䌚瀟や担圓者を比范できる
〇売华を公開せずすすめるこずもできる

デメリット

〇販売状況が぀かみにくい
〇䞍動産䌚瀟のやる気が䜎くなる堎合がある
〇耇数の䞍動産䌚瀟ずやりずりする手間がかかる
〇垌少性がなくなる売れ残り感がでる

専任媒介契玄のメリット・デメリット
メリット

〇販売状況が把握しやすい
〇積極的な販売掻動が期埅しやすい
〇䞍動産䌚瀟提䟛の独自サヌビスが受けられる
〇窓口が1本化でき手間がかからない

デメリット

〇1瀟の動きに䟝存するリスクがある
〇囲い蟌みに泚意する必芁がある

䞀般媒介契玄に向いおいるケヌス

〇物件の需芁が高い売れやすい
〇耇数の担圓者ずのやりずりに察応できる
〇売华しおいるこずを知られたくない

専任媒介契玄に向いおいるケヌス

〇需芁が高くない売れにくい
〇時間をかけおもいいので高く売りたい
〇䜏み替えの等で売华期限が決たっおいる
〇仲介手数料の倀匕き亀枉をしたい
〇買取保蚌など付加サヌビスを利甚したい

是非参考にしおください。